هل يرفع مرور السكة الحديدية قيمة الأرض دائماً؟

قراءة مهنية في تعديل قانون الملكية العقارية من منظور التقييم العقاري

 

في الوقت الذي يناقش فيه الأردن مشاريع استراتيجية كبرى، وفي مقدمتها مشروع السكك الحديدية، لا يختلف اثنان على أهمية هذا المشروع في دعم الاقتصاد الوطني، وتعزيز منظومة النقل، وربط المدن والمناطق الصناعية واللوجستية، وتحفيز الاستثمار.

إلا أن أهمية المشروع لا تعني بالضرورة أن جميع الآثار المترتبة عليه ستكون إيجابية بالنسبة لكل مالك أرض يمر بها مسار السكة الحديدية.

ومن هنا يبرز التساؤل الذي فرض نفسه بعد إقرار مجلس النواب لمشروع تعديل قانون الملكية العقارية، والذي أدخل السكة الحديدية ضمن مفهوم الطريق بما يترتب عليه تطبيق الأحكام المتعلقة بالربع المجاني المستملك لغايات فتح الطرق.

 

فهل صحيح أن مرور السكة الحديدية داخل أي قطعة أرض يؤدي إلى رفع قيمتها السوقية، بما يبرر عدم التعويض عن جزء من الأرض المستملكة؟

 

ومن المؤسف أن تعديلاً بهذه الأهمية، والذي يرتبط مباشرة بالقيمة السوقية للعقارات وبحقوق الملكية الخاصة، لم يسبقه – بحسب ما هو معلن – أخذ الرأي المهني للجهة الأقدر على تقييم مثل هذه الآثار، وهي الجمعية الأردنية للمقدرين العقاريين، التي تضم نخبة من المقيمين العقاريين المرخصين والخبراء في تطبيق معايير التقييم الدولية.

فالقضية ليست قانونية فحسب، وإنما هي قضية اقتصادية وفنية وعقارية، وكان من الطبيعي أن تستعين السلطة التشريعية أو التنفيذية برأي المختصين في التقييم العقاري لمعرفة ما إذا كان مرور السكة الحديدية داخل العقار يؤدي فعلاً إلى زيادة قيمته أو إلى انخفاضها، أو أن الأمر يختلف من حالة إلى أخرى تبعاً لظروف كل عقار.

 

ولو تم إشراك الجمعية الأردنية للمقدرين العقاريين في مناقشة هذا التعديل، لكان بالإمكان الوصول إلى رؤية مهنية تستند إلى الدراسات السوقية والخبرة العملية، بعيداً عن الافتراضات العامة.

وفي هذا المجال نؤكد بأن السوق هو من يحدد القيمة... وليس النص القانوني حيث تنطلق معايير التقييم الدولية (IVS) من مبدأ أساسي مفاده أن القيمة السوقية لا تُفترض، وإنما تُستنتج من السوق.

فالقيمة السوقية هي السعر الذي يمكن أن يتم به تبادل العقار بين بائع ومشترٍ راغبين في صفقة اعتيادية، بعد تسويق مناسب ودون أي إكراه.

وبالتالي، فإن القول بأن مرور السكة الحديدية يرفع قيمة الأرض يحتاج إلى دليل سوقي، وليس إلى افتراض تشريعي.

فالقيمة لا تحددها رغبة المالك، ولا رغبة الحكومة، ولا النص القانوني، وإنما يحددها سلوك المشترين والبائعين في السوق.

 

ولا خلاف على أن مشاريع السكك الحديدية قد ترفع قيمة بعض العقارات، لكن السؤال هو: أي العقارات؟

ففي معظم التجارب الدولية، تستفيد العقارات الواقعة بالقرب من محطات القطارات نتيجة سهولة الوصول وازدياد النشاط التجاري والخدمي حولها.

أما العقارات التي يمر خط السكة داخلها فقد تواجه واقعاً مختلفاً تماماً، يتمثل في:

- تجزئة قطعة الأرض إلى أجزاء. 

- تشويه شكلها الهندسي، خاصة إذا كان المسار متعرجاً.

- الحد من إمكانية التطوير أو إعادة التخطيط.

- الضوضاء والاهتزازات.

- انخفاض الخصوصية.

- صعوبة الحركة داخل الأرض.

- عدم إمكانية الاستفادة المباشرة من القطار إذا كانت أقرب محطة تبعد عدة كيلومترات.

 

وبالتالي، فإن المستفيد الحقيقي قد يكون الأراضي المجاورة للمحطة، وليس الأرض التي شقها مسار السكة.

ومن هنا فإن تعميم فرضية ارتفاع القيمة على جميع الأراضي التي تمر بها السكة لا ينسجم مع الواقع العملي ولا مع قواعد التقييم العقاري.

 

تعويضات الاقتطاع... مفهوم غائب عن النقاش:

تعترف معظم أنظمة التعويض الحديثة بمفهوم يعرف باسم (Severance Damage)  "تعويضات الاقتطاع" أو "التعويض عن الضرر الناجم عن التجزئة"، ويقصد به انخفاض قيمة الجزء المتبقي من العقار نتيجة استملاك جزء منه أو تقسيمه بما يؤثر في إمكانية استغلاله.

فقد تستملك الدولة جزءاً صغيراً من الأرض، لكن الضرر الحقيقي يقع في الجزء المتبقي الذي فقد إمكانية تحقيق أعلى وأفضل استخدام، أو أصبح أقل جاذبية للاستثمار.

كما تعترف العديد من الدول، مثل المملكة المتحدة وكندا وأستراليا، بمفهوم (Injurious Affection)، "الضرر اللاحق بالعقار" أو "التأثير الضار على الملكية" وهو انخفاض قيمة العقار بسبب مشروع عام نتيجة الضوضاء أو الاهتزاز أو القيود على الوصول أو تشويه البيئة المحيطة، حتى لو لم يتم استملاك كامل العقار.

وهذا يؤكد أن الاتجاه العالمي لا يقوم على افتراض وجود منفعة أو ضرر، وإنما على قياس الأثر الفعلي لكل مشروع على كل عقار بصورة مستقلة.

 

والسؤال المهم الذي يجب التطرق اليه هو هل الطريق يساوي السكة الحديدية؟

قد يبدو تشبيه السكة الحديدية بالطريق منطقياً من الناحية الشكلية، إلا أن الأثر الاقتصادي والعقاري يختلف بينهما.

 

فالطريق يتيح الوصول المباشر إلى العقارات الواقعة عليه، وهو ما قد يعزز قيمتها في كثير من الحالات. أما السكة الحديدية فلا توفر هذا الوصول، إذ لا يمكن استخدامها إلا عبر محطات محددة قد تكون بعيدة عن العقار.

كما أن الطريق قد يزيد من مرونة الحركة، في حين قد تؤدي السكة إلى تقسيم الأرض أو الحد من إمكانية استغلالها.

ولذلك فإن مساواة الطريق بالسكة الحديدية من حيث أثرها على القيمة السوقية تحتاج إلى سند مهني ودراسات سوقية، وليس إلى افتراض عام.

 

وبعد إقرار مشروع التعديل من قبل مجلس النواب الأردني، فإن الأمل معقود الآن على مجلس الأعيان، الذي منحه الدستور الأردني صلاحية مراجعة التشريعات وإعادة النظر فيها بما يحقق التوازن بين المصلحة العامة وحماية حقوق الملكية الخاصة.

ونرى أنه من المناسب أن يعيد مجلس الأعيان النظر في هذا النص، سواء من خلال عدم إدخال السكة الحديدية ضمن مفهوم الطريق، أو من خلال اعتماد صياغة تشريعية أكثر دقة وعدالة، تراعي اختلاف أثر المشروع من عقار إلى آخر.

ومن الصيغ المقترحة التي تحقق هذا التوازنالنص التالي:

"إذا ترتب على إنشاء خط السكك الحديدية زيادة مثبتة في القيمة السوقية للجزء المتبقي من العقار، وفق تقرير تقييم عقاري مستقل أُعد وفق معايير التقييم المعتمدة، فيجوز أخذ هذه الزيادة بعين الاعتبار عند تقدير التعويض. أما إذا أدى المشروع إلى انخفاض القيمة السوقية أو إلى تجزئة العقار أو الحد من إمكانية استغلاله أو الانتفاع به، فيستحق المالك التعويض عن كامل الضرر، بما في ذلك انخفاض قيمة الجزء المتبقي من العقار."

 

فمثل هذا النص لا يفترض وجود منفعة، ولا يفترض وجود ضرر، وإنما يجعل التقييم العقاري المهني المستقل هو الفيصل، وهو ما يتفق مع معايير التقييم الدولية ويحقق العدالة بين الدولة والمالك.

 

وفي النهية نؤكد على دعم مشاريع التنمية الوطنية، وفي مقدمتها مشروع السكك الحديدية، وأنه لا يتعارض مع حماية الملكية الخاصة، بل إن نجاح هذه المشاريع يزداد عندما يشعر المواطن بأن حقوقه مصونة وأن التعويضات تستند إلى العدالة والمعايير المهنية، لا إلى افتراضات عامة.

إن القضية ليست رفضاً لمشروع السكك الحديدية، وإنما دعوة إلى أن يكون الأثر على القيمة السوقية محل إثبات بالتقييم العقاري المستقل، لا محل افتراض تشريعي.

فقد تثبت الأدلة أن المشروع رفع قيمة بعض العقارات، وقد تثبت أنه خفض قيمة عقارات أخرى، وقد تثبت أنه لم يؤثر في بعضها إطلاقاً.

ولذلك، فإن العدالة لا تتحقق بافتراض أن جميع الأراضي قد استفادت، كما لا تتحقق بافتراض أنها جميعاً تضررت، وإنما تتحقق عندما يكون السوق هو الحكم، ويكون التقييم العقاري المهني هو الأداة التي تكشف الحقيقة.

 

فالتشريعات الرشيدة لا تُبنى على افتراضات عامة، وإنما على الأدلة والوقائع، وهذا ما يتوافق مع مبادئ الدستور الأردني، ومعايير التقييم الدولية، وأفضل الممارسات العالمية في تعويضات الاستملاك وحماية حقوق الملكية.